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山东政法学院民商法学院讲师,法学博士,山东省高等学校人文社科研究基地(民商事法律与民生研究中心)研究员,兼任山东省法学会民商法学研究会理事、山东省社会稳定研究中心研究员、执业律师。研究方向:民法原理与方法、保险法、社会保险法。曾于《当代法学》、《法学杂志》、《政法论丛》等期刊发表学术论文十余篇,主编或参编《校园侵权》、《债权法教程》、《侵权法教程》等教材专著六部,合译《美国侵权法:实体与程序》一部。

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程啸:对《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》的若干意见  

2014-10-08 15:51:31|  分类: 物权 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:法学博士、清华大学法学院副教授  程啸

一、总体性意见

《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称《条例意见稿》)性质上属于不动产登记程序法,而对于程序的规定应当是越清楚、越具体、越明确,不动产登记机构在不动产登记实践中就有越明确的依据,越好操作。但是,现在《条例意见稿》仅有短短的三十条,大部分规定都是原则的,甚至只是对《物权法》的简单重复。而且,对于各类具体的不动产登记类型、不动产登记官制度、不动产登记机构的赔偿责任等重大的问题,都没有做出规定。显然是非常不合适的。尽管依据中央的要求,条例应当尽快出台,然而时间应当服从质量,如果仅仅是为了尽快出台而完全不顾立法质量,显然是舍本逐末,有违立法的科学性与民主性,不利于真正实现我国建立不动产统一登记制度的目的。

二、针对条文的具体意见

第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。

【意见】国家整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度的根本目的是为了保护不动产权利人的权利,维护不动产交易安全与效率。至于方便群众申请登记,本来就是提高不动产交易效率的题中应有之义。况且,不动产登记条例是服务于所有从事不动产交易的民事主体,不应使用“群众”这样非常政治化的语言。建议将本条修改为:

第一条 为规范不动产登记行为,维护不动产交易的安全与效率,保护不动产权利人的权利,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。

第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

【意见】 本条第一款对不动产登记的界定非常不完整。首先,不动产登记不仅是要将不动产上的权利状况记载于不动产登记簿,还要先将不动产的自然状况记载于登记簿上。这样也能使本款与《条例意见稿》第7条第3款第1项对应。其次,不动产上的权利状况既包括权利归属,也包括权利内容,仅仅说是将不动产权利归属记载于登记簿,也没有完全表达清楚。再次,既然已经说了不动产登记机构“依法”,后面又说其他“法定”事项,显得重复了。

本条第二款是对不动产的定义,这里涉及的问题有二:其一,按照《城市房地产管理法》的界定,“房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物(第2条第2款)。”也就是说,按照《城市房地产管理法》的规定,房屋仅仅是土地上的建筑物、构筑物。然而,海上也有建筑物、构筑物。例如,《深圳市海上构筑物登记暂行办法》第35条第1款规定:“本办法所称海上构筑物,是指在本市海域内的固定建筑物和构筑物,包括:(一)码头;(二)海上固定平台;(三)海底隧道;(四)桥梁;(五)高架屋;(六)人工渔礁;(七)法律、法规规定的其他海上构筑物。”因此,仅仅使用“房屋”一词并不严谨。

综上所述,建议将本条修改为

第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况和其他事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产,是指土地、海域以及建筑物、构筑物、林木等地上或海上定着物。

第三条 国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

【意见】本条第二款表述的并不是不动产登记法的基本原则,目前的这种表述完全不是法律术语的表达,而是一种非常口语化、极不严谨的宣传用语。建议修改为:

不动产登记应当遵循合法、依申请、连续一致的原则。

第四条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

【意见】本条是对不动产登记能力的规定,即规定不动产上的哪些权利能够登记,非常重要。本条存在的问题是:首先,缺少了国家土地所有权。我国《物权法》第9条第2款只是规定:“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”自然资源是一个宏观的、非特定的概念,当然可以不登记,也无须登记,仅仅由法律规定为国家所有即可。但是,作为特定物的不动产,无论属于国家、集体还是私人所有,则应当登记。因此,本条不将土地的国家所有权作为可以登记的不动产权利,显然是不妥当的。况且,从实践来看,由于国家的土地所有权没有登记,经常出现一些集体随意扩张集体土地所有权的范围,将原本属于国家所有的土地侵占为集体土地。其次,“森林”与“林木”究竟有何区别?为什么要分开规定?第三,本条所列各类权利的分类标准也不统一,第1-3项规定的都是所有权,是按照不同的不动产进行分类,而第4-9项是按照不同的物权类型进行分类。既然《条例意见稿》第2条第2款已经界定了何为不动产,不如将第1-3项统一规定为“不动产所有权”。最后,如果不动产上的权利不发生变动,也不需要办理登记。我国《物权法》第6条第1句规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”。因此,本条中“下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记”的表述也是不全面的。

综上所述,建议将本条修改为:

第四条下列不动产权利的设立、变更、转让和消灭,可以依法办理登记:

(一)不动产所有权

(二)土地承包经营权;

(三)建设用地使用权;

(四)宅基地使用权;

(五)海域使用权;

(六)地役权;

(七)抵押权;

(八)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第五条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

【意见】 本条第2款规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作”。这是不是意味着地级市的人民政府可以直接确定一个机构来统一负责本市(包括下辖区县)范围内的所有不动产的登记,而该机构再在各个县区设立分支机构?如果是这样的话,明显与《条例意见稿》第6条第1款规定的“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”相矛盾。

第六条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。

跨县级行政区域的不动产的登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目的用海、用岛等不动产的登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

【意见】本条第1款给人的感觉是不动产登记机构必定是县级人民政府的组成部门,属于行政机关。然而,《条例意见稿》第5条第2款规定:“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作”,也就是说,县级以上人民政府完全可以确定一个并非政府组成部门的事业单位作为本行政区域的不动产登记机构,事实上,目前我国很多地方的房屋登记机构就是隶属于住建局的性质上属于事业单位的房地产登记中心或房地产交易中心。建议将本款修改为:

不动产登记由不动产所在地的市、县人民政府确定的不动产登记机构办理。

【建议】应当增加对不动产登记官的规定。不动产登记是非常专业的活动且涉及的是不动产权利,价值巨大,为了确保不动产登记的真实性与准确性,有效的维护不动产交易的安全与效率,各国都对于不动产登记机构工作人员有很高的要求,如德国从事不动产登记指导工作的是法官,具体办理登记业务的是司法辅助人。法律、行政法规对不动产登记机构工作人员的要求是完全必要的,这是一种内部的资格要求。在不动产统一登记之前,住建部和国土部就已经开始了这方面的工作,目前全国房屋登记机构的工作人员中取得的房屋登记官资格的人数大约有三万人左右。实践证明建立不动产登记官制度的效果是非常好的。当然,考虑到社会上的仇官心理,名称上可以不叫不动产登记官,而是叫做不动产登记员抑或其他的,都无所谓,关键是如此重要的问题都不规定,显然是说不过去的。

第二章 不动产登记簿

第七条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有惟一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项:

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

【意见】本条第1款规定了“不动产单位”这一重要概念,但是仅仅说“不动产单元具有惟一编码”是没有实际意义的,重要的是要明确不动产单元的属性,即(1)有明确的界址或界线;(2)地理空间上的确定性与唯一性;(3)具有独立的使用价值。建议将本款修改为:

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元应当具有封闭的权属界线与惟一的编码,并可以独立使用。

本条第3款第3项中“涉及不动产权利限制、提示的事项”,所谓“提示的事项”涵义不清,是否是指异议登记?建议将本款修改为:

不动产登记簿应当记载以下事项:

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的类型、主体、内容、来源、期限、权利变化等权利状况;

(三)对不动产权利予以限制的事项;

(四)其他依法应当记载的事项。

第八条 不动产登记簿可以采用纸质介质,也可以采用电子介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有惟一、确定的纸质转化形式。

第九条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。

第十一条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章 登记程序

【意见】应当规定一个关于整个不动产登记程序概况的条文,并把该条与《条例意见稿》第19条合并,从而明确不动产登记的各个步骤和环节。规定这种条文的意义在于:首先,约束登记机构,使得不动产登记机构要严格按照登记程序活动,不得随意变更登记程序;其次,方便人民群众,使得人民群众对于登记的程序一目了然。建议条文如下

不动产登记应当依照下列程序进行,法律和行政法规另有规定的除外:

(一) 申请;

(二) 受理;

(三) 审核;

(四) 记载于不动产登记簿;

登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记完成后,不动产登记机构应当依法向申请人核发相应的不动产权属证书或者登记证明。

第十二条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况变化,申请变更登记的

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

(六)申请更正登记和异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。

【意见】 本条第2款是对单方申请的情形的规定,其中第1-3项是依据《物权法》第28-30条作出的规定,但是在条文的表述都有问题。首先,第1项应修改为“不动产所有权首次申请登记的”。第2项应“因继承或者受遗赠取得不动产物权申请登记的”。第3项因修改为“因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产物权申请登记的。”本条第2款第4项应修改为“权利人姓名、名称或者不动产的自然状况发生变化,申请变更登记的”;

综上所述,本条第2款因修改为:

属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

(一)不动产所有权首次申请登记的;

(二)因继承或者受遗赠取得不动产物权申请登记的;

(三)因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产物权申请登记的;

(四)权利人姓名、名称或者不动产的自然状况变化,申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

(六)申请更正登记和异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请登记的情形。

第十三条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记。

无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由监护人代为申请。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

第十四条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

(一)登记申请书;

(二)申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

【意见】首先,申请人不仅要对其申请材料的真实性负责,还应当对该申请材料的有效性负责。比如,不能拿已经过期的身份证明或已经被宣告作废的权属证书来申请登记。故此,建议第一款改为“申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性、有效性负责”。

其次,第3项中的“不动产权属来源证明材料”与“登记原因证明文件”如何区分?例如,张三将其房屋一套出售给李四,双方申请房屋所有权转移登记,这时需要提交的登记原因证明文件是房屋买卖合同,没有问题,但不动产权属来源证明材料是什么?由于登记簿上写了张三是房屋所有权人,张三也有房屋所有权证书,此时还需要提交什么不动产权属来源证明材料?再如,A公司合法建造一栋写字楼,申请房屋所有权初始登记,此时其应当提交土地使用权证书、房屋竣工的证明、房屋符合规划的证明等材料,其中的不动产权属来源证明文件究竟是什么呢?建议删除“不动产权属来源证明材料”这一项。

再次,第4项的“不动产界址、空间界限、面积等材料”通常是在不动产所有权初始登记或不动产自然状况变更登记时需要提供,至于设立登记、转移登记和注销登记通常都不需要提供。建议规定在第3项。

最后,第5项中所谓“与他人利害关系的说明材料”究竟指什么?在以往的不动产登记实践中,都不需要这项材料。事实上,笼统地这样规定也没有意义。不动产登记簿上如果没有显示出与他人的利害关系,要求申请人单独说明有何意义?如果登记簿上有记载,例如被转让的房屋上设有抵押权,此时要求提交的是抵押权人的同意,也不是什么“与他人利害关系的说明材料”。建议删除这一规定。

综上所述,本条第1款建议修改为

申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性、有效性负责:

(一)登记申请书;

(二)申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书;

(三)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(四)登记原因证明文件、不动产权属证书;

(五)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

第十五条 不动产登记机构应当自收到不动产登记申请材料之日起5个工作日内进行初步审查,并分别按照下列情况办理:

(一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容;未告知的,视为符合受理条件;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构不予受理的,应当书面通知申请人。

第十六条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致;

(三)申请登记的不动产是否存在权属争议;

(四)登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定。

【意见】首先,根据《物权法》,不动产登记机构查验的是“申请人提供的权属证明和其他必要材料”,而不动产登记机构的审核环节不仅包括查验当事人提交的申请材料与申请的内容是否符合,更重要的是确定申请材料、申请内容与不动产登记簿的记载是否符合。不动产登记簿在不动产登记中居于枢纽与核心的地位,登记机构在登记审查中主要是依据登记簿来审查,凡是申请登记主体、内容和权利与登记簿记载的不一致或相冲突时,就不得登记。其次,“申请登记的不动产是否存在权属争议”并非不动产登记机构审查的范围,如果当事人之间存在权属争议,要么是办理了异议登记,要么是采取了财产保全措施,办理了查封登记。如果是异议登记,并不影响登记机构办理登记。如果是查封登记,则登记机构一看登记簿记载便可知悉。故此,规定这个审查内容,不仅无助于保证登记的真实准确,还让登记机构无端被卷入当事人的民事争议中。建议删除。

综上所述,本条建议修改为:

不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行审查:

(一)申请人与提交的材料记载的主体是否一致;

(二)申请登记的不动产的界址、面积等自然状况与申请材料、不动产登记簿的记载是否一致;

(三)申请登记的内容与申请材料、不动产登记簿的记载是否一致;

(四)登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定。

第十七条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

(一)房屋所有权初始登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

【意见】不动产登记条例是程序法,程序的规定应当明确肯定,不应随意使用“可以”的表述。事实上,表面上赋予登记机构以自由裁量权,实则对登记机构是不利的。因为最终在登记错误赔偿诉讼中决定登记机构究竟是否需要实地查看的是法院。建议将第一款修改为“应当对”。

本条第2款的规定在土地争议中可能适用,但在房屋等不动产中完全不适用,建议不要一般性地规定在此,删除之。

综上所述,本条修改为:

属于下列情形之一的,不动产登记机构应当对申请登记的不动产进行实地查看:

(一)房屋所有权初始登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)法律、行政法规规定的需要实地查看的其他情形。

不动产登记机构进行实地查看时,申请人、被查看人应当予以配合。

第十八条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30日内办结不动产登记手续,法律、行政法规另有规定的除外。

同一不动产权利有两个以上主体申请登记的,不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记,法律、行政法规另有规定的除外。

第二十条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面通知申请人:

(一)不符合法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规和本条例实施细则规定不予登记的其他情形。

【意见】建议删除第二项“存在尚未解决的权属争议的”,这是一个已经不用再详细说明的常识了。即便不动产权属存在争议,如发生诉讼或者当事人申请了异议登记,都不影响登记机构进行登记,除非当事人一方申请了财产保全,对不动产进行了查封登记。另外,本条第1项与第4项之间存在重合。第1项已经包含了第4项。建议重写该条文。建议条文如下:

登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面通知申请人:

(一)申请登记的不动产不符合不动产单元要求的;

(二)申请登记的不动产的自然状况与申请材料、不动产登记簿的记载不一致的;

(三)申请登记的内容与申请材料、不动产登记簿的记载不一致的;

(四)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(五)申请违反法律、行政法规的强制性规定的。

(六)其他依法不予登记的情形。

【意见】本章最大的一个问题是对不动产登记的类型完全没有任何规定。不动产登记如果按照物权变动形态分,可以分为初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记,此外加上异议登记、更正登记、预告登记、查封登记。如果按照不动产权利类型分,可以分为所有权登记、建设用地使用权登记、土地承包经营权登记、宅基地使用权登记、抵押权登记、地役权登记等。现在《条例意见稿》对这些登记类型完全没有任何规定,极为简略粗糙,是令人非常失望的。

第四章 登记信息共享与保护

第二十一条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十二条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。

国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。

【意见】本条规定的太原则和抽象了,没有具体贯彻落实的办法。应当授权具体的部门通过制定具体办法来落实。

第二十三条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

【意见】本条第1款完全重复《物权法》的规定,没有意义。既然本条例是《物权法》的配套规定,是细化规定,就应当做更细致的界定,如对何为利害关系人做出界定。建议将本条第一款修改为:

不动产登记簿记载的权利人以及权利人书面授权的单位、个人有权查询、复制该权利人的不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

与不动产登记资料有法律上利害关系的人有权查询、复制该不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

第二十四条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。

查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章 法律责任

第二十五条 不动产登记机构工作人员损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,串通他人进行虚假登记,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十六条 伪造、变造或者买卖不动产权属证书、不动产登记证明,或者使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十七条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人违反国家规定,泄露不动产登记资料或者登记信息,给他人造成损失的,依法承担赔偿责任,对有关责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

【意见】本章没有对不动产登记机构的赔偿责任问题作出规定,不合适。物权法颁行后围绕着不动产登记机构究竟承担过错责任还是无过错责任有很大的争议,司法实践中法院对房屋登记机构的赔偿责任采取的过错责任的态度。建议作为物权法配套规定的条例明确该问题,做出更细致明确的规定。

第六章 附 则

第二十八条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记,按照国家有关规定执行。

第二十九条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

第三十条 本条例自   年 月 日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

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