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山东政法学院民商法学院讲师,法学博士,山东省高等学校人文社科研究基地(民商事法律与民生研究中心)研究员,兼任山东省法学会民商法学研究会理事、山东省社会稳定研究中心研究员、执业律师。研究方向:民法原理与方法、保险法、社会保险法。曾于《当代法学》、《法学杂志》、《政法论丛》等期刊发表学术论文十余篇,主编或参编《校园侵权》、《债权法教程》、《侵权法教程》等教材专著六部,合译《美国侵权法:实体与程序》一部。

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【转载】质疑现存一线城市房产“限购令”  

2014-10-08 10:00:23|  分类: 法政时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为提振房地产市场,各地近来纷纷取消限购,截止到目前,仍执行限购的仅有北京、上海、广州、深圳、三亚五个城市,据悉,三亚楼市限购政策马上就要取消了,目前取消限购文件正在走相关政府部门流程,预计将在国庆公布。如果三亚在国庆后取消限购,这意味着限购将退回一线城市。

限购令出台伊始,就与法律背道而驰,只要楼市限购令存在一天,就无法摆脱违法之嫌。限购令存在着以下“硬伤”:

一、房产“限购令”有违法之嫌,与我国所倡导的建设法治政府的目标相悖。依照我国民法通则、物权法等的规定,房产所有权的取得,不得违反法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。据此可见,法律、行政法规未对不动产购买做出限制规定的情况之下,地方政府无权出台房地产限购的命令或规定。目前几座城市尚存的限购令明显不属于法律和行政法规的范畴,与我国合同法所规定的契约自由精神相悖,也与我国法律有关不动产物权取得的法律规定相悖。

二、房产“限购令”的出台在一定程度上妨碍了房地产市场交易秩序的安全,也涉嫌对购房者身份和居住地域上的歧视,限购以来,也滋生了部分购房者为完成购房交易、获取银行贷款等而不惜采取假离婚、假结婚、假借他人名义购房等非正常现象的发生。

三、房产“限购令”的出台已在一定期限内造成部分购房交易无法完成,也即房产交易双方不能通过房地产所在地的房地产权登记机关如约办理房产的产权转移过户手续,并引发了“诉讼潮”或“解约潮”。政府过去出台的房产“限购令”考量欠周,未顾及到这种非因交易双方原因所造成的无法交易所产生的费用和损失的承担问题,受理纠纷的法院同样面临如何衡量诉讼各方利益分配有关费用和损失的问题。

四、在某种意义上讲,政府出台的房产“限购令”只能是扬汤止沸之举,并不能真切起到釜底抽薪、一劳永逸的效用。既不能治标,更遑论治本。

五、如若单纯从控制房价过快上涨的话,与其出台“限购令”,还不如出台“限价令”来得实在。

六、应当说,房价居高不下的原因是多方面、综合性的,并非简单地归之于供需失衡、房地产开发商、房产投资、投机客的“逐利”性,或是地方政府的房地产财政诉求等等。这里面既有我国传统上的“安居乐业”文化理念影响,也有房地产市场供求不平衡因素,还有政府货币投放量过大、通货膨胀预期加强、政府调控力度不够,调控措施单一或针对性不强,以至于陷入“越调越涨”的尴尬境地,这也是造成“买涨不买跌”“恐慌性”购房的原因之一,民间投资渠道狭窄,国外热钱及国内巨额游资(包括部分“灰色收入”群体通过购房来“洗钱”)寻求保值增值等等多方面、多层次的原因。如此种种原因,岂是简单的限购令就能解决高房价问题。

七、就我国当下而言,房价高企、房价居高不下的根本原因或许在于财富的过度集中,贫富分化严重。政府在调控、分配财富上的作用未能得到很好的发挥,更进一步地推动房价的非理性提升。如果一个社会过多的“激情” 释放在“虚拟经济”或房地产市场中,那么可以说它是不健康的;如果不及时加以管控和引导,其后果是不堪设想,也是极其危险的。

八、房产“限购”调控措施“杀鸡骇猴”难成,在一定程度上反倒泱及无辜(部分“刚性”住房需求者、异地购房自住者等)。调控措施上的“暂时性”,在政府与房地产开发商、房产投机、投资客间产生 “博弈”。蜻蜓点水、隔靴搔痒式的调控,以及旁敲侧击、不着要害的举措,其结局注定是戏剧性的,失败也在所难免。

九、切中肯綮的调控还需要多管齐下,实行综合治理。需要政府有足够的勇气直面存在的问题,并要有充分的智慧来认真解决问题。譬如户籍制度改革、土地二元结构的完善、物业税或房产税、遗产税的开征、个人所得税的调整、政府保障房、廉价房、微利房、集资房、小产权房等等问题都需要去认真调研和对待。

综上,笔者颜宇丹律师认为,房产“限购令”举措有着其先天“合法性”上的不足和现实操作层面上的局限性,因此,我们更期待在法律制度层面上来规范房地产市场秩序,进一步理顺国有和集体土地关系,房地产供求平衡关系,政府应在实现国民财富的分配正义上有所作为,并最终为实现国民安居乐业,有尊严地生活做出其应有的努力。

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颜宇丹律师:中国政法大学在职法学博士、深圳律协房地产法律专委会委员、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台《法观天下》嘉宾律师、深圳广播电台《住在深圳》、《快乐家居》栏目特邀嘉宾、深圳市司法行政文学艺术联合会会员、深圳关注购房者律师团成员、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志编委、观点地产新媒体专栏作者。
       著《婚房保卫战》等书     

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