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玉辉民法研习社

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关于我

山东政法学院民商法学院讲师,法学博士,山东省高等学校人文社科研究基地(民商事法律与民生研究中心)研究员,兼任山东省法学会民商法学研究会理事、山东省社会稳定研究中心研究员、执业律师。研究方向:民法原理与方法、保险法、社会保险法。曾于《当代法学》、《法学杂志》、《政法论丛》等期刊发表学术论文十余篇,主编或参编《校园侵权》、《债权法教程》、《侵权法教程》等教材专著六部,合译《美国侵权法:实体与程序》一部。

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【转载】小区空地停车,停车费属于谁?  

2014-10-03 07:12:02|  分类: 物权 |  标签: |举报 |字号 订阅

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推荐理由:物管公司“浑水摸鱼”——收取小区共有车位的停车费等,并企图据为己有;业主委依法维权,为全体业主讨回公道。值得所有小区业主学习!



此案例介绍来源于:人民法院报2010719日第7版(详细案例请查阅20105月最高人民法院公报),网页地址http://rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2010-07/19/content_12619.htm?div=-1



 



                                 伍一言



 



 



小区公共收益分配之争



 



        20105月,最高人民法院公报刊登了江苏省无锡市春江花园业委会讨要小区共有部分收益案。此案的焦点在于,对业委会成立以前的收益,业委会是否有权主张?业委会和物业公司又该按怎样的比例分配?



 



        业委会讨要共有收益



        20021125日,无锡市春江花园住宅小区开发商与上海陆家嘴物业管理有限公司签订合同,约定在业委会成立前,由物业公司指派其下属无锡分公司实施春江花园的前期物业管理。20071222日,春江花园业委会成立。



  “  业委会成员大部分是机关事业单位的干部,对法律政策非常敏感。”业委会主任常本靖回忆说。业委会认为,根据法律规定,业主们对小区内收取的停车费、场地租赁费、会所收入等共有部分的物业管理收入都有份分配处置。



    “我们向物业公司提出,对共有部分收益应单独建账,不能与物业管理费混收混用。在保证物业公司运作成本的前提下,我们再加8%的利润给物业公司。但经过半年多的协商,双方没有谈拢。于是业委会根据业主大会的自治决议,决定炒了物业公司。”常本靖说。



        2008717日,物业公司与业委会正式办理移交手续,并签订了移交清单一份。根据清单,截至2008630日,物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232万余元,其中小区共有部分收益结算的期间为20081月至6月。



        业委会审查物业公司移交的资料后却提出,物业公司只拿出了业委会成立后的共有部分收益,在业委会成立之前的2004年至2007年间,收取的小区共有部分收入596万余元却没有列入移交。



        由于数额相差悬殊,双方无法协商一致,业委会遂诉至无锡市锡山区人民法院,要求物业公司立即返还移交清单确认的232万余元中的227万余元(差额5万余元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司的),以及2004年至2007年共有部分收益的70%417万余元,两项合计645万余元。



 



        法院判决公平分配



        在业委会成立之前,对小区共有部分收益,业委会是否有权提出分配要求?这成为双方在法庭上争议的最大焦点。



        被告物业公司代理律师认为,当小区业主的入住率不到50%时,无法成立业委会,这时开发商是大业主,有权与物业公司签订前期物业管理合同。该合同的主体是开发商,而非业委会,因此,业委会不具备诉讼主体资格,也无权对前期物业管理中的共有部分收益提出分配要求。



       被告方律师还提出,退一步说,即使业委会具有诉讼主体资格,其诉讼请求也已经超过二年的诉讼时效期间。而且,部分业主还欠缴131万元的物业管理费,这些应当从移交的款项中扣除。



        法院认为,2004年至2007年春江花园小区业主共有部分的收入和支出以物业公司的报表为准。其中,2005年至2007年业主共有部分的总收益为414万余元。而2004年的收益则无法在报表中体现,因此法院对2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。



       关于收益的分配,由于双方没有合同约定,法律对此也没有具体规定,法院认为应当在不违反法律原则的前提下,公平合理分配。共有部分管理收益应主要归属于全体业主,物管企业付出了管理成本,也应享有合理的回报。最终,法院给出了“三七开”的方案,即业主得七成,物管企业得三成。



       至于诉讼时效,法院认为,诉讼时效从当事人知道或应当知道权利受损后起算。本案中的诉讼时效应从业委会成立后,其知道或应当知道全体业主的权利受损时起算,故业委会的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。



       此外,法院认为,诉讼的双方当事人为业委会和物业公司,而欠缴物业管理费的为部分业主,双方债权债务主体不同,不符合法定抵销的规定,因此,物业公司主张行使抵销权没有得到支持。



       最终,法院一审判决,物业公司应当将移交清单确认的款项227万余元、2005年至2007年间小区共有部分收益的70%289万余元,合计517万余元,返还给业委会。



        一审宣判后,原被告双方均没有提出上诉。



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