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山东政法学院民商法学院讲师,法学博士,山东省高等学校人文社科研究基地(民商事法律与民生研究中心)研究员,兼任山东省法学会民商法学研究会理事、山东省社会稳定研究中心研究员、执业律师。研究方向:民法原理与方法、保险法、社会保险法。曾于《当代法学》、《法学杂志》、《政法论丛》等期刊发表学术论文十余篇,主编或参编《校园侵权》、《债权法教程》、《侵权法教程》等教材专著六部,合译《美国侵权法:实体与程序》一部。

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最高人民法院案例选读之三:部分房屋之承租人是否对整体房屋转让享有优先购买权?  

2014-09-24 08:51:08|  分类: 案例选萃 |  标签: |举报 |字号 订阅

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案例一:邓柱基诉广州工艺品进出口集团公司、庾磊福优先购买权纠纷案

《人民法院案例选》2007年第3辑(总第61辑)

【要点提示】



    
承租人的优先购买权是法定的权利,它随租赁关系的成立而成立,即使租赁期限届满,只要双方形成不定期租赁关系,承租人的优先购买权仍然成立。在审判实践中,应考虑程序上买受人的诉讼地位,并应根据不同情况进行区分;对于现时大量出现的房屋捆绑出售问题,应通过平衡出卖人与承租人的利益进行处理。

【案例索引】



    
一审:广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第1120号(2004年7月30日)
    
二审:广州市中级人民法院(2004)穗中法民四终字第3685号(2004年12月29日)

【案情】



    
原告:邓柱基。
    
被告:广州工艺品进出口集团公司。
    
被告:庾磊福。
    
一审法院查明:惠福西路218~236号共10间房屋是以工艺品公司名义登记的房屋,邓某一向承租该大楼222号首层房屋使用。邓某与工艺品公司签订了租赁期限至2003年12月31日止的《租赁合同》,该合同未经房管部门登记备案。租赁期限届满后,工艺品公司没有与邓某续签租赁合同,但此后仍向邓某收取该屋租金至2004年6月。2004年1月9日,工艺品公司与庾某签订《协议书》,约定:庾某购买惠福西路218~236号首层共10间房屋,交易总价为93.7万元。同年3月19日,房管部门发出了惠福西路222号产权属庾某所有的产权证。嗣后,原告获知工艺品公司将其承租的房屋出售,认为侵犯其优先购买权,遂诉至法院,主张工艺品公司与庾某签订的买卖合同无效,并请求确认对上述房屋在同等条件下享有优先购买权(该同等条件是指工艺品公司以83000元价格出售房屋时,邓某有优先购买权,并同意以83000元的价格购买)。在庭审过程中,原告表示,只同意以83000元的价格购买其承租的房屋,但不同意以93.7万元购买惠福西路218~236号首层共10间房屋。
    
一审法院认为:邓某承租讼争房期限届满后,继续使用上述房屋,工艺品公司没有表示异议且继续收取租金至2004年6月,原租赁合同有效,但租期为不定期。邓某作为合法承租人,享有以同等条件优先购买其承租的房屋的权利。但鉴于承租人邓某只对其承租的房屋享有同等条件下的优先购买权,而工艺品公司是与庾某约定以整体出售惠福西路218~236号首层房屋作为出售条件的,现邓某表示同意以83000元购买其承租的房屋与工艺品公司整体出售包括上述讼争房在内的10间房屋并非同等条件,故驳回原告诉讼请求。
    
宣判后,原告不服提起上诉。二审法院认为:工艺品公司与庾某签订的买卖协议的内容及实际履约行为可反映出工艺品公司出售讼争房屋的条件为首层整体出售,邓某只同意按上述部分条件购房,并非在工艺品公司要求的同等条件下购买房屋,因此邓某认为其享有原承租房屋的优先购买权,缺乏依据,遂判决驳回上述,维持原判。

【评析】



    
本案的案情不算复杂,但涉及的问题却是多方面的:既涉及优先购买权的性质认定等理论问题,又涉及房屋捆绑出售的实践问题;既涉及优先购买权案件中有关诉讼主体的程序问题,又涉及优先购买权的同等条件认定的实体问题。因此,笔者冀以本案例为引,结合办案实践经验,分别从程序和实体的角度对优先购买权的法律适用问题进行探讨。
    
一、优先购买权的诉讼程序处理
    
承租人的优先购买权案件,一般会牵涉到出卖人、买受人以及承租人参加诉讼,这类案件多由承租人作为原告,将出卖人列为被告,而买受人,则往往在实践中扮演着不同的角色,有的作为共同被告参加诉讼,有的作为第三人参加诉讼。有学者提出,在优先购买权案件中应将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼,因案件的处理结果与买受人具有法律上的利害关系。该观点有其合理性,但不尽完善。笔者认为:应根据原告的诉讼请求进行区分:
    
第一种情况是:原告起诉请求法院确认出卖人将原告承租的房屋转让的行为无效。由于原告的该诉讼请求是针对出卖人的侵权行为而提起的,根据请求权基础理论,原告的诉讼请求是基于其对房屋的优先购买权遭受侵犯而提起的,该侵权行为是因出卖人转让房屋产生的,故只需列出卖人作为被告,买受人则应作无独立请求权的第三人参加诉讼,因为案件的处理结果与买受人有着法律上的利害关系,若承租人胜诉,买受人将会因其转让行为无效而返还标的物,若出卖人胜诉,买受人可合法地受让标的物;故此,在邓某诉工艺品公司一案中,法院依职权追加庾某为案件的无独立请求权的第三人参与案件审理是适当的。
    
第二种情况是:原告以违反法律法规强制性规定为由起诉请求法院确认出卖人与买受人签订的买卖合同无效。在此情形下,笔者认为:似应当以出卖人与买受人为共同被告提起诉讼。出卖人与买受人签订的买卖合同的行为,因违反法律法规之效力禁止性规定而应当归于无效,但该行为之无效,非绝对无效,而是相对无效,若作为有利害关系的承租人在合理期限内不主张无效,则该合同产生法律效力。基于此,因原告的请求权基础出自对合同效力缺乏合法基础的质疑,其针对的对象包含该合同的签署行为,与出卖人与买受人不可分离,故在诉讼中似应当将之列为共同被告处理为宜。
    
在本案中,由于原告主张出卖人与买受人签订的买卖合同无效,故将买受人列为被告更为适宜。
    
二、优先购买权案件的实体处理
    
(一)优先购买权的成立要件与行使要件
    
中华人民共和国民法通则第七十八条第三款规定:按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。中华人民共和国合同法第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。由上述规定可以得出,承租人优先购买权是一种法定的权利,这就意味着,当承租人与出租人订立租赁关系时,优先购买权已随之成立,只要出卖人有出让房屋的意愿,承租人在同等条件下就当然地享有优先购买权,而不论租赁双方当事人在租赁合同中有无约定优先购买权。
    
1.成立要件——租赁关系成立
    
结合本案,笔者归纳出几点在处理优先购买权案件时需考虑的问题:
    
(1)承租人的租赁期限届满后,对优先购买权的影响
    
合同法第二百三十六条规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。该条款明确说明了一个问题:承租人在租赁期间届满后与出租人仍可形成租赁关系,而该租赁关系延续有两个前提条件,一是承租人继续使用租赁物,二是出租人没有提出异议。结合上面的案例,承租人邓某的租赁期限届满后,仍继续使用承租房屋,且出租人工艺品公司也继续收取租金,因此,邓某与工艺品公司在租赁合同约定的期限届满之后仍存在租赁关系。之前我们已分析过,承租人的优先购买权是随租赁关系成立而成立的,既然邓某与工艺品公司的租赁关系仍然存在,那么邓某在租赁关系未解除的情形下依然享有优先购买权。
    
当然,租赁期限届满后,必须要具备法律规定的上述两个条件才能认定租赁关系仍然存在,若承租人不再使用租赁物或是继续使用房屋却遭到出租人反对的,则不能认定双方仍然存在租赁关系,在此情况下,承租人就不再享有优先购买权了。
    
2.行使要件之一——同等条件
    
出于平衡房屋所有人和房屋承租人利益考虑,立法者设置了同等条件作为承租人行使优先购买权的必要条件,什么是同等条件,如何认定同等条件,这就成为行使优先购买权时考虑的最为重要的实体问题,同时也是最容易引起争议的环节。
    
同等条件,从字面上理解,意味着承租人所提出的购买条件,不得低于第三人就该标的物给出的条件。从司法审判实践的角度出发,所要完成的,是在给定的第三人条件面前,如何判断承租人提出的条件是否构成同等条件
    
如果承租人与第三人所给定的条件均是可以金钱比量的条件,问题就变得相对简单,只需要进行简单地加减乘除即可,但在给定条件包含相当的非金钱对价时,则会出现一定的判断困难。
    
笔者认为:对于同等条件的判断,应当站在一个同等角度,从同等资历的理性人的立场出发,按照符合社会常识的标准,通过行使自由裁量权完成判断工作。在此间,可以参考以下原则:
    
A.尽可能从出卖人的角度出发判断是否构成同等条件;
    
B.对于明显不合常理或明显微毫的条件可酌情减少权重;
    
C.对于存在违背诚实信用行为的应当不予支持。
    
(二)优先购买权的行使范围——是否可以涵盖整栋建筑物、捆绑出售的情况
    
优先购买权是否可以涵盖整栋建筑物,以及目前司法实践中遇到较多的捆绑出售问题,聚焦到一点,其实质就是如何平衡出卖人(所有权人)与承租人利益的问题。
    
根据立法本意,在出卖人(所有权人)与承租人利益发生冲突时,一定程度上侧重保护承租人利益是毫无疑问的,但是,这种侧重是否是毫无边界的侧重,以及该侧重是否有一个边界。
    
笔者认为:从法律条文设置同等条件以平衡双方利益来看,立法者并非无条件地侧重承租人,在此,应当通过目的解释的方法来追寻立法者的本意。
    
之所以承租人享有优先购买权,既不是从弱势群体保护出发,也绝非社会功效调控,而是出于社会财富利用最大化角度考虑。
    
给予承租人优先购买权,参与交易,可以使房屋有机会流转到对之价值认可度高、能使之物尽其用的人手中,承租人有房屋占有使用的经历,如其愿意以同等条件购买房屋,则价值认可自不待言,且其之过往使用经历,依一般社会之常例,当能更为有效利用。
    
这一原则,在出卖人进行捆绑出售时是同样适用的。
    
有观点认为:允许房屋出租人整体捆绑出售,拒绝单个房屋承租人行使优先购买权,其结果无异于剥夺了承租人的优先购买权,是明显违背立法用意的。对此,笔者认为:该观点有失偏颇,承租人的优先购买权的保护,与出租人房屋所有权和使用权的处置,是应当同样给予尊重的,两者之间的关系应当妥善协调,不可偏废。
    
在本案中,当工艺品公司将10间房屋整体捆绑出售时,一方面,从社会财富利用最大化角度考虑,庾某整体购买所产生的社会经济效益,将远大于邓某行使优先购买权所得到的效益。支持邓某行使优先购买权,不但提高交易成本(将10间房屋分别出售的成本远大于整体销售成本),使标的物无法流转到能使之发挥更大经济效益的人手中,浪费社会资源。另一方面,将10间房屋整体捆绑出售,可视为工艺公司房屋出售的一个条件,换言之,对于任何一个潜在的竞买者,包括优先购买权人在内,购买其中任意一间房屋,附带的条件是同时购买其他九间房屋,以实现经济效益的最大化。故在庾某提出不同意以93.7万元购买惠福西路218~236号首层共10间房屋的情况下,法院判决驳回原告的诉讼请求是合法有理的。
    
因此,如果案中邓某提出的条件与庾某相等,就存在邓某与庾某的购买条件一致,在此情况下,原告要求确认工艺品公司与庾某的买卖行为无效的主张,应可得以支持。另外,可能会有人提出,法院判决出卖人的转让行为无效后,原告反悔不购买房屋,或不以庭审中表示的同等条件购买房屋,是否应承担相应的违约责任?笔者认为:原告提起诉讼的行为本身,结合其在庭审过程中的意思表示,应当将之认定为不可撤销的要约,换言之,只要被告即出卖人在合理期限内作出出卖的承诺,则原告(承租人)必须按照前书的同等条件购买房屋,否则,将视为违约,应当承担相应的违约赔偿责任。
    
房屋优先购买权问题是司法实践中经常遇到的一种案件,妥善处理此类案件,应当根据案件具体情况,一方面应当保障承租人优先购买权的行使,另一方面,也应当考虑出租人的利益,使两者之间利益平衡,不至偏颇。

 

 

 

案例二:陈伟文诉连平县五金交电化工公司确认优先购买权纠纷案

 

《人民法院案例选》2007年第3辑(总第61辑)

【要点提示】



    
在出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买承租房屋的权利。出租人在转让房屋所有权时,未告知承租人,并未给承租人提供行使优先购买权机会的,出租人与第三人之间所订立的房屋买卖合同为相对于承租人无效的合同,但是,出租人已以适当方式通知优先权人,而优先权人也未予声明,视为放弃优先权。

【案例索引】



    
一审:广东省河源市连平县人民法院〔2003〕连民(初)字第120号(2003年9月12日)

【案情】



    
原告:陈伟文。
    
被告连平县五金交电化工公司(以下简称连平县五金公司)
    
第三人:赖永晨。
    
2000年12月20日,陈伟文与连平县五金公司签订租赁门店的合同。合同约定连平县五金公司将位于连平县城西街原连洲商店西起第一、第二卡店出租给陈伟文;时间从2000年12月20日起至2004年12月19日止。2001年11月7日,连平县五金公司为贯彻执行《理顺商业企业职工劳动关系的实施办法》,决定转让西街门市及仓库(含陈伟文承租店面)。经请示,连平县人民政府批准,同意连平县五金公司通过招标投标买卖方式转让上述门店。连平县五金公司即于2002年1月8日向其各门市负责人送达其公司门店房产招标转让的通知。但没有向社会发布招标公告。
    
2002年1月15日,连平县五金公司在其办公室招标出让上述门店,参加投标的仅有赖永晨和陈翠莲两人。最后,由赖永晨以388213元竞标取得上述门店,并于同年5月21日领取了房地产权证。连平县五金公司于2002年3月6日通知陈伟文向赖永晨直接交纳店租。陈伟文于2002年3月31日向连平县五金公司交纳了2002年3至6月的店租后,未再缴纳租金。赖永晨在向陈伟文追缴租金未果情况下起诉至法院,案件在审理完毕后,陈伟文亦另案起诉至法院,认为其作为门店的承租人,对该门店的转让依法享有优先购买权,而连平县五金公司未在法定期间内通知他,侵犯了其对该房产的优先购买权,故请求法院:(1)确认连平县五金公司与赖永晨的房产买卖合同无效,并撤销赖永晨因此而获得的房地产权证;(2)判令连平县五金公司将该房产以同等价格由原告优先购买权购得;(3)本案诉讼费用由连平县五金公司和赖永晨承担。

【审判】



    
连平县人民法院认为:招标投标买卖既具有买卖合同的一般特征,也具有自己的特殊性。这种特殊性主要表现在招标投标买卖的合同关系是通过招标投标的程序确定的。被告经连平县人民政府批准招标转让房产没有违背法律规定,是允许的。但被告公开招标转让房产,必须按照有关招标投标的法律规定进行。而被告在招标过程中,未向社会发布招标公告,而且投标人亦少于三人,按照《招投标法》的规定应该重新招标,而被告招标转让房产没有按照有关招标投标的法律进行,是违法的。侵犯了包括原告在内的不特定对象的知情权、竞买权。原告主张被告与第三人的房屋买卖关系无效的诉请,依法予以支持。至于原告要求撤销第三人领取的房地产权证问题,是另外一种法律关系,不属于民法调整。关于原告主张优先购买权的问题,因被告是将其公司整栋房产转让,原告只承租了该房产一部分,因此,原告不能享有对该栋楼的优先购买权。依照《中华人民共和国合同法第一百七十二条、《中华人民共和国招标法》第十六条、第二十八条第一款之规定,判决如下:
    
一、被告与第三人于2002年1月21日签订的房屋转让合同无效;
    
二、驳回原告以第三人的成交价格优先购得被告整栋房产的诉讼请求。

【评析】



    
本案争议焦点有两个:第一,被告与原告签订的转让合同是否有效;第二,原告对该房产是否享有优先购买权。
    
对于第一个焦点:
    
一种意见认为:被告与第三人之间签订的房屋转让合同无效,原告对该房产享有优先购买权。租赁房屋优先购买权是一种优买权。这种优买权具有排他性,对任何人都有效力,并不受他人干涉。承租人只要在租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁物时,就享有优先购买权,而且现行法律并未对承租人作具体限制,局部承租人亦是承租人,亦应享有优先购买权。故本案原告虽然只是承租了被告该处房产的一部分,但是对该处房产还是享有优先购买权。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百八十一条规定:出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。和《中华人民共和国合同法第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案被告只是向其各门市负责人送达其公司门店房产招标转让的通知,没有向社会发布招标公告,也没有在合理期限内通知原告参加投标。故被告与第三人之间签订的房屋转让合同无效。
    
还有一种意见认为:被告与第三人之间签订的房屋转让合同有效,原告对该房产不享有优先购买权,依法应该驳回原告的诉讼请求。由于原告只是承租了该处房产的一小部分,该部分优先权不能对抗整体优先权,故原告不享有优先购买权。第三人所取房产是经过投标后合法取得,与被告签订的房屋转让合同是双方自愿条件下达成,且合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定。
    
笔者认为:被告是通过招标买卖方式转让房产,这种方式既具有买卖合同的一般特征,也具有其特殊性。根据《合同法第一百七十二条的规定,招标投标买卖方式程序、当事人的权利义务,必须按照有关招标投标的法律、行政法规进行。而根据我国《招标投标法》规定,招标采取公开招标方式的,应当发布招标公告。而本案被告在招标过程中,未向社会发布招标公告,而且投标人亦少于三人。按照《招标投标法》的规定应该重新招标。由于被告招标转让房产没有按照有关招标投标的法律进行,违反了法律的强制性规定,根据《合同法第五十二条第(五)项的规定,应当认定被告与原告签订的转让合同无效。
    
第二个焦点涉及到房屋的局部承租人能否主张房屋整体的优先购买权问题,由于一直以来我国法律对承租人优先购买权的规定过于简单,在审判实践中是有争议的,主要有三种观点:
    
第一种观点认为:法律规定承租人享有优先购买权,并未对承租人作具体限制,局部承租人亦是承租人,应该享有优先购买权。
    
第二种观点认为:承租部分房屋的承租人不享有整栋房屋的优先购买权,但对其承租的部分房屋享有优先购买权。虽然部分承租人也是承租人,但范围只是对其承租的部分房屋享有优先购买权,对于其他未承租的房屋不产生优先购买的效力,即特定的部分优先权不能扩大及整体。
    
第三种观点认为:部分不能对抗整体,当部分与整体相冲突时,整体吸收部分是合理的,所以也就是必然的。这种理念的价值就在于保护了整体的价值,但这种整体价值的保护是以部分价值的丧失为代价的,必然要牺牲部分的价值才能够得以实现。所以该观点认为:部分承租人无论是对其承租部分还是对整栋房屋,都不享有优先购买权。
    
笔者倾向于第二种观点。法律之所以规定承租人的优先购买权,主要是为了避免买卖纠纷,降低交易风险,减少交易社会成本,便于房屋的占有、管理和使用,以发挥其最大的使用价值。如果允许局部承租人对出租人的整栋房屋享有优先购买权,则多个局部承租人都享有对整栋房屋的优先购买权,当这些承租人同时主张优先购买权时,法院应该支持谁?这就人为造成了纠纷,影响出租人的交易,与承租人优先购买权减少交易社会成本的立法目的相悖。本案提出的局部承租人的优先购买权能否及于其未承租部分问题,实际上是个法律漏洞,即立法时,未考虑到的一种特殊情形。对此应按法律漏洞的补充方法,加以补充。于本案的情形可适用民法通则第四条中的公平原则及民法理论中的类推适用加以补充。根据公平原则和类推适用方法对于局部承租人优先购买权对出售的整栋房屋的效力进行限制,并非每个局部承租人均享有整栋房屋的优先购买权,至少承租了整栋房屋50%以上(不包括50%)面积的承租人,才可享有优先购买权。此时,承租了超过50%面积的承租人,虽然亦是局部承租人,但事实上他已与全部承租人相近。根据相近的事物应当同样处理的类推适用原理,可赋予其优先购买权及于出售的整栋房屋。
    
另外,以拍卖方式转让房屋,承租人如何行使优先购买权?
    
在审判实务中,对房屋出租人选择拍卖方式出卖房屋时,对承租人能否行使优先购买权的问题也是有争议的,主要存在两种不同意见:一种意见认为:承租人不能行使优先购买权。理由是:依照《合同法第一百七十三条和《拍卖法第五十一条的规定,出租人以拍卖方式转让出租房屋,承租人行使优先购买权应受到相应的限制,即应优先适用《拍卖法》,以体现特别法优于一般法的法律适用原则。在出租人以拍卖方式转让出租房屋的情况下,包括自行拍卖和委托拍卖,出租人应当通知承租人参加竞买。如承租人没有参加竞买,视为承租人放弃优先购买权;如承租人参加竞买,承租人应当作为普通的竞买人,适用《拍卖法》的规定,以最高应价方能取得拍卖标的物,而承租人则不得主张优先购买权。如果允许行使先买权,则应买之人势必锐减,卖价难免偏低,一方面不利于债权人及拍卖物之所有人,他方面亦不免造成偏惠优先承买权人之结果。第二种意见认为:在此情况下,出租人应当通知承租人参加竞买,如果第三人的出价与承租人相同,仍然由承租人取得出卖的房屋。
    
笔者同意第二种意见:拍卖可分为司法拍卖和民事拍卖,民事拍卖又有自行拍卖和委托拍卖之分。《拍卖法》于1997年7月1日起实施,对于作为拍卖中介人的拍卖企业进行委托拍卖作了具体规定,但未调整公民、法人自己拍卖自己的财产的自行拍卖行为。承租人的优先购买权是一种法定权利,《拍卖法》中并未明确规定在以拍卖方式出卖房屋时,房屋承租人不能行使优先购买权,不能简单地以特别法优于一般法为由而剥夺承租人的法定优先购买权。否则,不但有违法之嫌,也会造成以保护一种利益为名而损害在先的另一利益的情形。况且,即便是具有强制性的司法拍卖,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条和第十六条也充分保护了优先购买权人的权益。在民事拍卖中亦可予以参照执行。同时,允许行使先买权,应买之人未必锐减,卖价亦未必偏低,只要充分保障参与竞买人的知情权,做好相关的解释说明工作,应能够妥善协调好各方当事人的利益。

 

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