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关于我

山东政法学院民商法学院讲师,法学博士,山东省高等学校人文社科研究基地(民商事法律与民生研究中心)研究员,兼任山东省法学会民商法学研究会理事、山东省社会稳定研究中心研究员、执业律师。研究方向:民法原理与方法、保险法、社会保险法。曾于《当代法学》、《法学杂志》、《政法论丛》等期刊发表学术论文十余篇,主编或参编《校园侵权》、《债权法教程》、《侵权法教程》等教材专著六部,合译《美国侵权法:实体与程序》一部。

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公报案例:南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案(《最高人民法院公报》2001年第5期)  

2014-09-24 12:20:14|  分类: 案例选萃 |  标签: |举报 |字号 订阅

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案件类别

建筑物区分所有权纠纷——业主共有权纠纷

关键词

建筑物区分所有权,共有权

裁判法院

江苏省南京市中级人民法院

案号

 

裁判日期

2001721

资料来源

《最高人民法院公报》2001年第5期第162

 

[裁判要旨]

一、房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共同设施的共有权,其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。房屋区分所有权中的共有权,是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利。权利人按照共有部分的种类、性质、构造、用途正当使用共用部分,有权分享整幢房屋或者房屋的共用部分产生的收益,有权制止对整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。权利人在享有权利的同时需尽的义务是:维持共有部分现状,不得请求分割;维护共有部分的正常使用,不得侵占、改动或破坏;负担合理分摊的维护共用部分正常使用所需的费用。在这种权利形态下,由于整幢房屋以及房屋内所有共有设施为全体区分所有人共有,全体区分所有人需要对整幢房屋享有权利、承担义务,他们在此可以形成团体法律关系;由于房屋的特定部分为各区分所有人专有,区分所有人需要对其专有部分行使权利和承担义务,因此区分所有权人与其他人形成区域所有的法律关系;由于各个区分所有人都对特定的空间享有相当于独立房屋所有权的权利,每个区分所有权人对其相邻的其他不动产所有权人形成相邻法律关系。

二、业主虽然是在其专有部分增建夹层,但是其增建夹层的行为利用了属于共有部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程,使梁、柱的负载加大,地梁裸露,是对共有部分的非正常使用,影响到全体区分所有人的共同利益。业主增建夹层的行为虽然得到行政机关的批注,但这只能说明行政机关从行政管理的角度看,不认为该行为个社会造成危害,可以实施。由于增加夹层需要利用房屋的共有部分,而房屋共有共有部分的所有权由全体区分所有人享有,因此增建夹层的行为应否实施,必须由业主征求全体区分所有人的意见。业主以是在自己的产权范围内对属于自己所有的房屋进行装潢改造为由提出没有侵权的辩解诶,不能成立。

[基本案情]

坐落在南京市娄子巷164号、166号和1662号的钢筋砼框架结构六层商住楼,建于1992年。底层为商业用房,层高42米,建筑面积36204平方米,产权属被告盛名公司所有。二至六层为居住房,住房制度改革后,已由原告房产公司和原告钟宝强等住户分别所有。19983月,被告盛名公司装修底层房屋准备增建夹层时,把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除,将地面下挖0912米深,使部分地梁裸露,由此引发纠纷。房产公司和钟宝强等住户不同意盛名公司按照设计方案施工,于19991诉至南京市鼓楼区人民法院,请求判令盛名公司恢复房屋原状,并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。一审法院作出判决,盛名公司对楼房底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷,对地梁露筋部位做好保护层,疏通下水管道。由房产公司和盛名公司共同委托监理部门负责现场监理,监理费用由盛名公司负担盛名公司给付原告钟宝强等住户每户1000元补偿费钟宝强等住户不服一审判决,向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。二审法院改判盛名公司拆除南京市娄子巷1662号底层房屋的夹层,将下挖的部分恢复原状,由房产公司、钟宝强等住户会同盛名公司共同委托监理部门负责施工现场的监理,监理费用由盛名公司负担。

[现行参考法条]

《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

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