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山东政法学院民商法学院讲师,法学博士,山东省高等学校人文社科研究基地(民商事法律与民生研究中心)研究员,兼任山东省法学会民商法学研究会理事、山东省社会稳定研究中心研究员、执业律师。研究方向:民法原理与方法、保险法、社会保险法。曾于《当代法学》、《法学杂志》、《政法论丛》等期刊发表学术论文十余篇,主编或参编《校园侵权》、《债权法教程》、《侵权法教程》等教材专著六部,合译《美国侵权法:实体与程序》一部。

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【转载】小产权房,未来之路在何方?  

2014-09-16 13:00:22|  分类: 法政时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自颜宇丹律师《小产权房,未来之路在何方?》
小产权房,未来之路在何方? - 颜宇丹律师 - 颜宇丹律师 s blog
 
小产权房,未来之路在何方? - 颜宇丹律师 - 颜宇丹律师 s blog
 
     一、小产权房的概念:

1、占用农村集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑;

2、在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房;

3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

 

二、小产权房的划分:

1、建房行为不合法的小产权房和建房行为合法的小产权房

2、宅基地小产权房和集体建设用地小产权房

3、自住型小产权房和销售型小产权房

 

三、小产权房的法律定性及买卖合同的效力:

1、小产权房合法论及买卖合同有效论

我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中,只对集体土地上从事房地产开发做了严格的限制,并未就农村宅基地转让行为明文直接禁止,人民法院确认合同无效,应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,国家政策不属于我国《立法法》所规定的任何一个层级的规范性法律文件,小产权房买卖合同并未违反国家法律和行政法规的强制性规定而应被确认为有效。

2、小产权房违法论及买卖合同无效论

《物权法》第153条规定,“宅基地使用的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”,这个“国家有关规定”应当包括上述国家政策的禁止性规定。

 

四、经典案例:北京画家村宋庄小产权房案

考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰,就本案而言,对于李玉兰信赖利益损失的赔偿,仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后,法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元,约占房屋市值的70%。

 

五、购买“小产权房”存在的法律风险:

 1、没有产权证,一旦国家要征用土地,或集体要求收回房产,或因为政府规划要拆除小产权房,购房人的权益得不到法律支持。
     2、由于没有产权,无法进行抵押贷款购房,只能一次性付款或分期付款。
     3、小产权房不能进行上市交易,不能办理房屋产权过户手续,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。
     4、如果是占用耕地建设,属于违章建筑,有拆除的可能。

5、双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,属无效买卖合同,如果出现纠纷,无法得到法律保护。

 

六、法院对小产权房买卖合同纠纷的处理:

1、2004年,北京市高级人民法院《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》:农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则,以认定有效为例外。同时,要综合权衡买卖双方的利益,要根据拆迁补偿所获利益,和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿。

2、目前深圳法院做法:认定买卖合同无效,卖方退还买方购房款,但不支持占有购房款期间利息和拆迁补偿所获利益,以及房屋现值和原价的差价,也不支持卖方要求买方支付的房屋使用费。

 

七、购买小产权房如何保护买方自身利益?

1、在合同中约定损失赔偿的计算方式,例如约定如买卖合同被法院或仲裁机构确认为无效,出卖人按该房购买价与合同被确认无效时该房产市场总价值之差价赔偿给买受人。

2、约定如遇国家征地,拆迁补偿款全部归使用权人所有,所有权人配合办理有关征地拆迁手续。

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