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关于我

山东政法学院民商法学院讲师,法学博士,山东省高等学校人文社科研究基地(民商事法律与民生研究中心)研究员,兼任山东省法学会民商法学研究会理事、山东省社会稳定研究中心研究员、执业律师。研究方向:民法原理与方法、保险法、社会保险法。曾于《当代法学》、《法学杂志》、《政法论丛》等期刊发表学术论文十余篇,主编或参编《校园侵权》、《债权法教程》、《侵权法教程》等教材专著六部,合译《美国侵权法:实体与程序》一部。

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【转载】房屋买卖与借贷之交叉纠纷若干实务问题与对策  

2014-09-16 12:54:51|  分类: 债与合同 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房屋买卖与借贷之交叉纠纷若干实务问题与对策 - 颜宇丹律师 - 颜宇丹律师 s blog
 
房屋买卖与借贷之交叉纠纷若干实务问题与对策 - 颜宇丹律师 - 颜宇丹律师 s blog

       一、对因限购、限贷等房地产调控政策导致房屋买卖合同不能履行的处理

限购政策实施前订立的合同:

1、由于政策调整导致买卖合同不能履行的,属于不可归责于买卖双方的事由导致合同不能履行,当事人请求解除合同的,一般应予以支持。

2、如果合同本可按约定期限履行,仅因一方当事人的迟延履行导致合同因受政策调整的影响而不能履行,守约方要求解除合同并要求对方承担相关违约责任的,可予支持。

3、当事人请求继续履行合同的,鉴于司法审判应当与国家宏观调控政策相一致,法院不宜判决或调解卖方为买方办理过户登记手续。

限贷政策实施前订立的合同:
       1、未明确约定按揭贷款为唯一付款方式的,买受人单以受限贷政策影响无法继续履行合同为由,请求解除合同的,一般不予支持。

2、如明确约定按揭贷款为唯一付款方式的,买受人以受限贷政策影响无法继续履行合同为由,请求解除合同的,一般予以支持。

限购、限贷政策实施后订立的合同:

1、不因违反限购、限贷政策而导致合同无效。

2、双方应当预见到国家调控政策对交易的影响,如因政策限制无法履行合同的,应当根据不同情况承担违约责任。

3、如买受人在订立合同时故意隐瞒购房资格受政策限制等事实,导致房屋不能办理过户登记的,卖方不承担违约责任。但如果买方已支付房款,对房屋仍享有占有、使用、收益的权利。

二、个人购房贷款合同的效力问题(名为买卖实为套取信贷资金)

合同无效论(如广东高院)

1、出卖人为套取信贷资金签订虚假的商品房买卖合同, “以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。

2、金融机构知道或者应当知道当事人以虚假的商品房买卖合同套取信贷资金,仍与买受人签订商品房担保贷款合同的,该商品房担保贷款合同也无效。

3、金融机构如不知情,可以被欺诈为由主张撤销贷款合同,但实践中金融机构不会撤销合同。

合同有效论(如北京高院)

1、违约行为不影响个人购房贷款合同的效力,在审理中应认定贷款合同有效。
   2、“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”利益受损害方有权请求人民法院变更或撤销贷款合同。

 三、个人购房贷款合同案件民事责任认定问题

(一)借款人及开发商下落不明,借款所购房屋产权登记在借款人名下,且银行已向法院举证证明其履行了发放贷款的义务,应由借款人按借款合同约定承担还款责任,开发商作为担保人承担连带保证责任。
  (二)借款人抗辩认为购房并非其真实意思表示,但开发商下落不明,借款人无其他证据证明其抗辩理由,且借款所购房屋的产权登记在借款人名下,应按借款合同约定,由借款人承担还款义务,开发商作为担保人承担连带保证责任。
  (三)借款人下落不明或借款人抗辩认为购房并非其真实意思表示,向银行支付首付款及月供款均由开发商负责,开发商亦认可上述借款合同履行事实,且借款人未实际占有借款所购房屋,则开发商系以融资为目的并实际使用贷款,借款人及开发商的民事责任按以下原则处理:
  1、借款人系因开发商欺诈、胁迫而签订借款合同的,由于其未参与合同履行,应由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任,借款人不承担还款责任。
  2、借款人明知开发商系以融资为目的以借款人的名义贷款,仍向开发商提供身份证明,并与银行签订借款合同的,由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任;借款人虽未参与合同履行,亦未实际占有借款所购房屋,但其帮助开发商套取银行按揭贷款并造成损失,借款人应就其过错向银行承担不超过开发商不能偿还部分一定比例(如北京法院规定10%)的赔偿责任。
  (四)个人购房贷款合同案件中涉及刑事犯罪的问题

   四、关于借名购房纠纷的处理

 (一)借名购房纠纷

   1、请求确认房屋产权人

   2、因实际购房人拖欠贷款导致名义购房人被银行诉讼至法院等情形而产生的纠纷。

(二)借名购房案件房屋权属争议的裁判规则

确权:

1、善意取得制度

2、利害关系人对登记在他人名下的房屋请求确认物权的,如果当事人之间有协议明确约定了房屋物权归属且该协议合法有效的,则应根据协议确认房屋的权利主体

3、如果没有协议约定,则应当综合分析当事人所提供的证据,判断购房时双方当事人的真实意思表示,并结合房款支付、房屋交付、居住、使用、收益情况,从而认定实际购买人是否为真正的权利人。

过户:

借名购房协议本质上属于委托合同关系

1、鉴于国家宏观调控政策对购房人资格的限制,实际购房人请求确权或请求名义购房人办理房屋过户登记的,不应支持

2、实际购房人自身条件发生变化或者政策发生调整后,符合调控政策规定条件的,可支持其确权或办理过户登记手续的诉讼请求。 3、实际购房人基于委托合同关系请求对所购房屋行使占有、使用、收益等权利的,可予支持。

4、因实际购房人拖欠贷款,银行请求名义购房人与实际购房人承担连带责任的,法院应予支持。

五、关于房屋买卖与抵押权纠纷的处理

(一)房屋买卖合同效力对房屋抵押权的影响
  房屋买卖合同被确认有效、房屋抵押合同不存在其他无效因素,一般应认定有效。
  房屋买卖合同被确认无效

1、不动产抵押权善意取得制度(抵押权人认定抵押权时的善意、合理价以及办理不动产抵押权登记等法律要件)

2、有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外,结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交通是否符合习惯等方面进行综合判断
  (二)房屋抵押合同已被生效判决认定有效后,房屋买卖合同的一方当事人诉请确认买卖合同无效并要求返还房屋的处理。
  目的在于对抗抵押权人行使抵押权。因该合同取得的财产,双方应予返还。认定抵押权的房屋,可区分以下三种情况进行处理:
  1、抵押权人已经申请执行,且抵押物已被拍卖、变卖的,鉴于系争房屋事实上已经无法返还,可判令买受人折价赔偿。
      2、抵押物尚未被拍卖、变卖的,可判令买受人在涤除抵押权后,将房屋返还给出卖人。
  3、出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权的,可判令买受人返还房屋。
  (三)当事人诉请确认房屋买卖合同无效,但买受人为获得贷款已将系争房屋抵押给银行的,买卖合同与抵押借款合同的处理程序。
   1、房屋买卖合同可能被确认无效或被撤销、解除的,法院可将诉讼情况告知担保权人。

  2、若担保权人就此提出诉讼请求的,可与房屋买卖合同纠纷合并审理;

 3、若担保权人未申请参加诉讼的,仅处理房屋买合同纠纷,但应尽可能查明房屋上认定的权利,并在处理时予以考量。
  

六、关于名为房屋买卖实为借贷担保案件的处理

(一)房屋买卖合同的效力应如何认定?

1、案件的性质仍应是民间借贷而非房屋买卖纠纷,应属无效合同。

2、双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。

3、请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的,人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求;出借人坚持不予变更的,人民法院应当判决驳回其诉讼请求。

4、 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销:……(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

(二)房屋已经过户的,对借款人返还房屋的请求能否支持?

1、一种观点认为此类情形符合让与担保的特征

2、另一种认为物权法定原则是物权立法的基石,如果允许当事人以私下约定物权变动将危及交易安全,故对不动产让与担保的法律效力不应认可。

七、关于银行房贷政策调整引起的房屋买卖合同纠纷如何适用法律问题的问题。

银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控,该调控政策何时出台以及具体内容如何,均是当事人签订合同时无法预知。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的,可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理,即买受人可以请求解除买卖合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。当然,如果当事人签订的买卖合同中明确约定即使买受人无法获得银行贷款,也应承担继续履行支付房款义务的,不得因房贷政策调整而免除其违约责任。

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