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山东政法学院民商法学院讲师,法学博士,山东省高等学校人文社科研究基地(民商事法律与民生研究中心)研究员,兼任山东省法学会民商法学研究会理事、山东省社会稳定研究中心研究员、执业律师。研究方向:民法原理与方法、保险法、社会保险法。曾于《当代法学》、《法学杂志》、《政法论丛》等期刊发表学术论文十余篇,主编或参编《校园侵权》、《债权法教程》、《侵权法教程》等教材专著六部,合译《美国侵权法:实体与程序》一部。

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《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公布  

2014-08-17 07:47:04|  分类: 法政时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,国土资源部起草了《不动产登记条例(草案送审稿)》报送国务院审议。国务院法制办公室经征求有关方面的意见,修改形成了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)。7月30日,国务院常务会议讨论征求意见稿,决定向社会公开征求意见。现将征求意见稿及说明全文公布,征求意见。

    不动产登记暂行条例(征求意见稿)

    第一章总则

    第一条为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。

    第二条本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

    本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

    第三条国家实行不动产统一登记制度。

    不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

    不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

    第四条下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:

    (一)集体土地所有权;

    (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

    (三)森林、林木所有权;

    (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

    (五)建设用地使用权;

    (六)宅基地使用权;

    (七)海域使用权;

    (八)地役权;

    (九)抵押权;

    (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

    第五条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

    县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

    第六条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。

    跨县级行政区域的不动产的登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

    国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目的用海、用岛等不动产的登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

    第二章不动产登记簿

    第七条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有惟一编码。

    不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

    不动产登记簿应当记载以下事项:

    (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

    (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

    (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

    (四)其他相关事项。

    第八条不动产登记簿可以采用纸质介质,也可以采用电子介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟一、合法的介质形式。

    不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有惟一、确定的纸质转化形式。

    第九条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。

    第十条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。

    采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

    采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。

    第十一条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

    行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

    第三章登记程序

    第十二条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

    属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

    (一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

    (二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

    (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

    (四)权利人姓名、名称或者自然状况变化,申请变更登记的;

    (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

    (六)申请更正登记和异议登记的;

    (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。

    第十三条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记。

    无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由监护人代为申请。

    不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

    第十四条申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

    (一)登记申请书;

    (二)申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书;

    (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

    (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

    (五)与他人利害关系的说明材料;

    (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

    不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

    第十五条不动产登记机构应当自收到不动产登记申请材料之日起5个工作日内进行初步审查,并分别按照下列情况办理:

    (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理;

    (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理;

    (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容;未告知的,视为符合受理条件;

    (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场告知申请人向有登记权的机构申请。

    不动产登记机构不予受理的,应当书面通知申请人。

    第十六条不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

    (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

    (二)权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致;

    (三)申请登记的不动产是否存在权属争议;

    (四)登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定。

    第十七条属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

    (一)房屋所有权初始登记;

    (二)在建建筑物抵押权登记;

    (三)因不动产灭失导致的注销登记;

    (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

    对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。

    不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

    第十八条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30日内办结不动产登记手续,法律、行政法规另有规定的除外。

    同一不动产权利有两个以上主体申请登记的,不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记,法律、行政法规另有规定的除外。

    第十九条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

    不动产登记完成的,应当依法向申请人核发相应的不动产权属证书或者登记证明。

    第二十条登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面通知申请人:

    (一)不符合法律、行政法规规定的;

    (二)存在尚未解决的权属争议的;

    (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

    (四)法律、行政法规和本条例实施细则规定不予登记的其他情形。

    第四章登记信息共享与保护

    第二十一条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

    各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

    第二十二条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。

    国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

    不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。

    第二十三条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

    有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

    第二十四条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。

    查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。

    第五章法律责任

    第二十五条不动产登记机构工作人员损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,串通他人进行虚假登记,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第二十六条伪造、变造或者买卖不动产权属证书、不动产登记证明,或者使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第二十七条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人违反国家规定,泄露不动产登记资料或者登记信息,给他人造成损失的,依法承担赔偿责任,对有关责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第六章附则

    第二十八条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

    不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记,按照国家有关规定执行。

    第二十九条本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

    第三十条本条例自年月日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

    关于《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》的说明

    建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责,是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措,对于保护权利人合法财产权,提高政府治理效率和水平,尤其是方便企业、方便群众,具有重要意义。国土资源部起草了《不动产登记条例(草案送审稿)》,报请国务院审议。国务院法制办公室在征求有关方面意见的基础上,会同国土资源部反复研究、修改,形成了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)。征求意见稿共6章30条,现将有关情况说明如下:

    一、总体思路和原则

    征求意见稿根据2013年3月全国人大通过的《国务院机构改革和职能转变方案》有关要求,贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神,主要遵循4条原则:一是整合职责。明确一个部门负责登记,并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是物权稳定。注重稳定连续、保护权利,明确已经发放的权属证书继续有效,已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。三是方便群众。逐步实现一个窗口对外,并简化程序,减少群众负担。四是严格管理。重点规范登记行为,强化政府责任,提高登记质量,增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。

    二、主要内容

    (一)关于登记机构。按照《国务院机构改革和职能转变方案》关于整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责的要求,征求意见稿明确国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作,同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。(第五条)

    (二)关于登记簿册。不动产登记簿是物权归属和内容的根据,严格规范登记簿的管理有利于保护不动产权利人的合法权益。征求意见稿规定,登记机构应当设置统一的登记簿,载明不动产自然状况、权属状况等相关事项,并对登记簿的介质形式、登记机构的保管保存义务等进行明确(第二章)。同时,为妥善处理好不动产统一登记过程中新证和老证之间的关系,征求意见稿特别强调,条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和登记簿继续有效(第二十八条)。

    (三)关于登记程序。为贯彻落实党中央、国务院关于简政放权,在服务中实施管理、在管理中实现服务的要求,本着简化程序、方便群众的原则,征求意见稿规定,一是充分尊重申请人的意愿,允许申请人在特定情形下可以单方提出登记申请,在登记机构登记前还可以自愿撤回登记申请(第十二条、第十三条)。二是要求登记机构公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息,为申请人提供便利(第十四条)。三是严格受理期限,要求登记机构收到申请材料之日起5个工作日内进行初步审查;申请人可以当场更正错误的,当场受理;登记机构未一次性告知申请人需要补正内容的,视为符合受理条件(第十五条)。四是登记机构能够通过互通共享取得的信息,不得要求申请人重复提交(第二十二条)。

    (四)关于登记信息共享与保护。统一不动产登记信息平台是不动产统一登记工作的重要内容,为加强登记信息共享与保护,征求意见稿专设一章作出规定,一是要求国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台,各级登记机构的信息要纳入统一基础平台,实现信息实时共享。二是国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享。三是明确权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。四是对查询获得的不动产登记信息、资料的使用进行规范。(第四章)

    有关单位和各界人士可以在2014年9月15日前,通过以下三种方式提出意见:

    一、登录中国政府法制信息网(网址:http://www.chinalaw.gov.cn),通过网站首页左侧的《法规规章草案意见征集系统》,对征求意见稿提出意见。

    二、通过信函方式将意见寄至:北京市2067信箱(邮政编码:100035),并请在信封上注明“不动产登记暂行条例征求意见”字样。

    三、通过电子邮件方式将意见发送至:bdc@chinalaw.gov.cn

    国务院法制办公室

    2014年8月15日

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